Договор аренды на неопределенный срок

  Договор аренды нежилого помещения — гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) принадлежащее ему нежилое помещение. Основные положения законодательства, регулирующие вопросы, связанные с заключением договора аренды, правами и обязанностями сторон содержатся в главе 34 Гражданского Кодекса РФ (далее —ГКРФ). 

  По общим правилам договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды не­дви­жимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. При этом соблюдение письменной формы договора аренды нежилых помещений необходимо вне зависимости от срока, на который заключен договор. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора. 

 Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений осуществляется органами Росреестра в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При этом необходимо отметить, что в соответствии с данным законом, государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью — договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае заключения договора аренды помещения или части помещения договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (здания) или его части (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации). 
  Как показывает практика именно порядок регистрации договоров аренды части нежилого помещения (здания) вызывает значительное количество вопросов у заявителей. В первую очередь это связано с тем, что в соответствии с требованиями п. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды части нежилого помещения (здания) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Данные положения отражены также и в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации, в соответствии с которым в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. 

  Раньше  представление на государственную регистрацию договора аренды части здания, сооружения, нежилого помещения кадастрового паспорта с указанием в нем размера арендуемой площади было практически невозможно. Это было связано с тем, что действовавший до 01.01.2013 порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта недвижимого имущества, на которые распространяется ограничение права. Отсутствие кадастрового паспорта с указанием в нем арендованной части объекта недвижимости вынуждало органы Росреестра отказывать в проведении государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения. Однако в последнее время ситуация изменилась. В Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) также внесены изменения Федеральным законом от 23.07.2013 № 250‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которые вступили в силу 01.10.2013. 

   К сведениям, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости, теперь относятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 7 Закона о кадастре). Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права. 
   Передача нежилого помещения во временное владение и пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать предмет договора арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора — принять его. Подписанный сторонами передаточный акт должен быть также представлен на государственную регистрацию. 
   Существенным условием договора аренды нежилого помещения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются. При этом ограничений по форме арендной платы законом не установлено. Отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы влечет отказ в проведении его государственной регистрации. 
   Срок договора существенным условием договора аренды нежилого помещения не является. Названный срок относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор государственной регистрации не подлежит и действителен с момента подписания его сторонами. 
   Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон.

 В случае если представленные на государственную регистрацию в соответствии с вышеуказанным перечнем документы соответствуют всем требованиям законодательства, поданы полномочным лицом в течение восемнадцати календарных дней, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения будет произведена путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации сделки и обременения и удостоверена путем проставления на документе, выражающем содержание сделки, регистрационного штампа.  

  Существенным  минусом договора аренды недвижимости, подлежащего государственной регистрации кроме самой процедуры регистрации, правильного сбора необходимых документов, является государственная пошлина, которая для юридических лиц составляет достаточно внушительную сумму, имеет тенденцию меняться (как правило в большую сторону) и оплачивается как за регистрацию основного договора аренды, так и любых заключенных в последующем дополнительных соглашений к нему, в том числе соглашения о досрочном расторжении основного договора аренды.

  Заключая, договор аренды недвижимости на неопределенный срок стороны значительно облегчают друг другу дальнейшее  взаимодействие  по заключенному договору аренды, в том числе при необходимости внесения изменений в основной договор, как, например, в связи с необходимостью взять в аренду дополнительное помещение  либо отказаться от одного из нескольких арендуемых помещений, так и в связи  расторжением основного договора аренды или дополнительного соглашения  к нему.